Sicherheitstechnische Anlagen nach Prüfverordnung: Planungs- und baubegleitendes Facility Management
Sicherheitstechnische Anlagen wie Brandmeldeanlagen, Sicherheitsbeleuchtungen oder CO-Warnsysteme unterliegen in Deutschland den jeweiligen Landes-Prüfverordnungen (PrüfVO, VPrüfVO, BauPrüfVO). Im Rahmen des planungs- und baubegleitenden Facility Managements (FM) kommt diesen Anlagen eine besondere Bedeutung zu, da bereits in der Planungsphase die Weichen für den späteren, rechtssicheren Betrieb gestellt werden müssen. Das FM übernimmt dabei eine strategisch-koordinierende Rolle, um Prüfbarkeit, Dokumentation, Instandhaltbarkeit und Fristkonformität frühzeitig abzusichern.
Die Anforderungen aus der Prüfverordnung müssen frühzeitig berücksichtigt und durch das Facility Management aktiv in die Planungs- und Bauprozesse eingebracht werden. Nur so lässt sich die ordnungsgemäße Inbetriebnahme sicherheitstechnischer Anlagen gewährleisten – ohne Verzögerungen, Nachrüstkosten oder Haftungsrisiken. Im Rahmen des planungs- und baubegleitenden FM ist eine Prüfstrategie für sicherheitstechnische Anlagen aufzusetzen. Sie umfasst die Abstimmung mit Fachplanern, den Aufbau prüffähiger Dokumentation, das Fristenmanagement sowie die frühzeitige Einbindung von Prüfbehörden und Sachverständigen.
Relevante sicherheitstechnische Anlagen im Sinne der Prüfverordnung
Brandmeldeanlagen (BMA)
Sprachalarmanlagen (SAA)
Sicherheitsbeleuchtung / Notstromversorgung
CO-Warnanlagen in Tiefgaragen
Rauch- und Wärmeabzugsanlagen (RWA / NRA)
Sprinkleranlagen / Gaslöschanlagen
Druckbelüftungsanlagen
Sicherheits- und Feuerwehraufzüge
Diese Anlagen sind gemäß Bauordnungsrecht vor Inbetriebnahme durch Sachverständige zu prüfen, unabhängig davon, ob sie durch einen GU oder im Nutzerausbau errichtet werden.
Rolle des Facility Managements in Planung und Ausführung
Vertretung der Betreiberinteressen gegenüber Fachplanern, TGA-Planung, Brandschutz, Bauleitung
Sicherstellung der vollständigen Planungstiefe in Bezug auf prüfpflichtige Anlagen (z. B. durch Abgleich mit LBO und PrüfVO des jeweiligen Bundeslandes)
Koordination der prüfbaren Anlagendokumentation inkl. Funktionsnachweise, Herstellererklärungen, Schaltpläne, Alarmmatrix
Begleitung von Vorprüfungen und Abstimmungen mit Prüfbehörden (z. B. Anzeigeverfahren, Prüfumfang, Fristvorgaben)
Anforderungen an Planungsphasen (HOAI LPH 1–5)
LPH 1–2 (Grundlagenermittlung/Vorplanung): Ermittlung prüfpflichtiger Anlagen anhand Nutzungskonzept
Ableitung von Prüf- und Betreiberanforderungen
Erstellung eines FM-Anforderungskatalogs (inkl. PrüfVO-Vorgaben)
LPH 3–4 (Entwurfs-/Genehmigungsplanung): Abstimmung mit Fachplanern zur Integration prüfpflichtiger Anlagen
Vorabstimmung mit Prüfsachverständigen/Behörden (sofern erforderlich)
– Sicherstellung prüfbarer Schnittstellen (z. B. Notstrom, Brandfallsteuerung)
LPH 5 (Ausführungsplanung): Vollständige, prüffähige Ausführungsunterlagen
Dokumentation aller technischen und organisatorischen Prüfanforderungen
Vorbereitung der prüfpflichtigen Anlagen auf die spätere Integration ins CAFM-System
Anforderungen an Bau und Inbetriebnahme (HOAI LPH 6–8)
Vergabe (LPH 6–7): Integration prüfrelevanter Anforderungen in die Ausschreibung
Festlegung der Dokumentationspflichten, Funktionsnachweise, Prüftermine
Vergabe an geprüfte Fachfirmen inkl. Referenzen zu Prüfverfahren
Objektüberwachung (LPH 8): Begleitung der Montage, Vortests und Vorabnahmeprüfungen
Terminierung und Koordination von Sachverständigenprüfungen
Sicherstellung der vollständigen Prüfdokumentation inkl. Prüfprotokolle, Atteste, Konformitätsnachweise
Systematische Übergabe an Betreiberverantwortung (inkl. CAFM-Einbindung)
Typische Schnittstellenprobleme bei fehlender FM-Einbindung
Unvollständige oder nicht prüffähige Dokumentation
Fehlende Prüfplanung und verpasste Anzeigeverfahren
Nicht geprüfte Anlagen verzögern die Betriebsaufnahme
Nachrüstungen wegen fehlender Funktionsnachweise oder Prüfprotokolle
Unklare Verantwortlichkeiten bei Betreiberübergabe
Erfolgsfaktoren für ein prüfkonformes Projekt
Checkliste je prüfpflichtiger Anlage mit Zuständigkeiten, Prüfterminen, Dokumentationspflichten
Integration aller PrüfVO-Anforderungen in das Projekt-Lastenheft bzw. Betreiberkonzept
Frühzeitige Abstimmung mit Prüfstellen und Behörden (z. B. bei Abweichungen oder Sonderlösungen)
Nutzung eines zentralen Prüfmanagementtools oder CAFM-Systems zur Dokumentation, Fristenkontrolle und Übergabe
